Die Schweizerische Nationalbank mahnt vor drastischen Preisanpassungen. Doch gibt es auch Anzeichen für eine positive Wende?

Vor der Wende im Zinsumfeld befürchteten viele einen starken Rückgang der Immobilienpreise. Tatsächlich sind die Preise für Renditeimmobilien seit der Zinsänderung merklich gesunken.

Das wirft Fragen auf: Wie wird sich der Markt für diese Immobilien, die hauptsächlich für Mieteinnahmen erworben oder errichtet wurden, entwickeln? Wer leidet unter den bisherigen Preisrückgängen? Und wie tief könnte dieser Rückgang gehen?

Jahrzehntelang kannte der Markt nur eine Richtung: aufwärts. Die Beratungsfirma Fahrländer Partner (FPRE) zeigt einen Aufschwung, bei dem die Preise zwischen 2000 und 2022 durchschnittlich um 154 Prozent stiegen.

Dieses Wachstum übersteigt die durchschnittliche Inflationsrate der letzten 22 Jahre deutlich, die nur bei 11 Prozent lag. Doch 2023 deutet sich ein Ende dieses Booms an. Vorläufige Daten von FPRE zeigen, dass die Preise im Vergleich zu 2022 um 10,3 Prozent gesunken sind. In einigen Kantonen, wie den beiden Appenzell und Obwalden, waren die Rückgänge sogar drastischer.

Laut der Schweizerischen Nationalbank könnte der Preisverfall anhalten, da Immobilienmärkte oft verzögert auf Zinsänderungen reagieren. Diese Preisrückgänge könnten moderat sein, aber auch erhebliche Anpassungen könnten stattfinden.

Ein besonderes Risiko besteht bei Wohnrenditeimmobilien, da hier die Wahrscheinlichkeit von Preiskorrekturen besonders hoch ist.

Ein weiterer Punkt ist die Diskrepanz zwischen den aktuellen Immobilienpreisen und den «Fundamentalfaktoren», wie z.B. den Mieteinnahmen. Derzeit zahlen Käufer einen signifikant höheren Kaufpreis im Vergleich zu den historischen Standards.

Kommerzielle Investoren, die Mehrfamilienhäuser erwerben, könnten ein weiteres Risiko darstellen. Untersuchungen der SNB haben gezeigt, dass diese Gruppe schneller zu Kreditausfällen neigt als private Eigentümer.

Trotz des aktuellen Preisverfalls haben diejenigen, die vor 2018 kauften, immer noch einen potenziellen Gewinn, da die Preise immer noch höher sind als damals.

Die zukünftige Entwicklung wird entscheidend sein. Schweizer Banken haben riesige Mengen an Hypotheken vergeben. Obwohl das Gesamtvolumen historisch gesehen nur moderat gewachsen ist, haben die Banken kürzlich deutlich mehr Hypotheken an Immobiliengesellschaften vergeben. Diese Unternehmen und die Sicherheiten, die sie bieten, sind besonders anfällig für Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt.